VIẾT GIẤY TAY MUA BÁN ĐẤT CÓ ĐƯỢC PHÁP LUẬT CÔNG NHẬN KHÔNG?

Hiện nay, việc mua bán đất bằng giấy tay vẫn diễn ra khá phổ biến do các bên tin tưởng nhau hoặc muốn đơn giản hóa thủ tục. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp hoặc thực hiện thủ tục sang tên, nhiều người mới băn khoăn liệu giấy tay mua bán đất có được pháp luật công nhận hay không. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ giá trị pháp lý của giấy tay mua bán đất theo quy định hiện hành và những trường hợp cần lưu ý.

1. Quy định pháp luật về giấy mua bán đất viết tay

Giấy mua bán đất viết tay là cách gọi phổ biến của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được các bên tự lập, có chữ ký xác nhận nhưng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Về nguyên tắc, pháp luật hiện hành yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định về hình thức. Cụ thể, theo điểm a khoản 3 Điều 27 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Quy định này nhằm bảo đảm tính an toàn pháp lý của giao dịch, hạn chế tranh chấp và tạo cơ sở để cơ quan nhà nước thực hiện thủ tục đăng ký, sang tên quyền sử dụng đất.

Điều này đồng nghĩa với việc, nếu các bên chỉ lập giấy mua bán đất viết tay mà không thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì giao dịch đã vi phạm điều kiện về hình thức. Tuy nhiên, việc vi phạm về hình thức không đồng nghĩa với việc giao dịch đương nhiên vô hiệu trong mọi trường hợp.

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã mở ra cơ chế bảo vệ quyền lợi của các bên khi giao dịch đã được thực hiện trên thực tế. Theo đó, đối với giao dịch được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.

Bên cạnh đó, pháp luật đất đai hiện hành cũng ghi nhận cơ chế xử lý đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được xác lập trong quá khứ. Cụ thể, khoản 1 Mục XI Phần C Phần V Phụ lục I của Nghị định số 151/2025/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định. Theo đó, người đang sử dụng đất có thể được xem xét đăng ký, cấp Giấy chứng nhận hoặc thực hiện thủ tục đăng ký biến động mà không phải ký lại hợp đồng chuyển nhượng, nếu đáp ứng các điều kiện luật định.

Các trường hợp được áp dụng bao gồm:

– Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024;

– Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 đối với trường hợp đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024;

– Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Như vậy, không phải mọi giấy mua bán đất viết tay đều không có giá trị pháp lý. Giá trị pháp lý của giao dịch cần được xem xét trên cơ sở thời điểm xác lập giao dịch, việc thực hiện nghĩa vụ của các bên và các quy định chuyển tiếp của pháp luật đất đai. Đối với các giao dịch được xác lập sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, các bên cần tuân thủ đầy đủ quy định về công chứng hoặc chứng thực để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, đồng thời hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh trong quá trình sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Hệ quả pháp lý khi sử dụng giấy mua bán đất viết tay

Việc các bên chỉ lập giấy mua bán đất viết tay mà không thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp hoặc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, giao dịch có nguy cơ không được công nhận về mặt pháp lý. Trong trường hợp hợp đồng không đáp ứng điều kiện về hình thức và không thuộc trường hợp được Tòa án công nhận theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, người nhận chuyển nhượng gặp khó khăn trong việc thực hiện thủ tục đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do hợp đồng không đáp ứng yêu cầu về hình thức, cơ quan có thẩm quyền có thể từ chối giải quyết thủ tục đăng ký biến động hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này khiến quyền và lợi ích của bên nhận chuyển nhượng không được bảo đảm đầy đủ.

Thứ ba, nguy cơ phát sinh tranh chấp và kéo dài thời gian giải quyết. Khi giá trị đất tăng hoặc có sự thay đổi về ý chí của một trong các bên, việc chỉ có giấy viết tay thường dẫn đến tranh chấp về hiệu lực của giao dịch, nghĩa vụ thanh toán hoặc quyền sử dụng đất. Trong nhiều trường hợp, các bên phải khởi kiện để yêu cầu Tòa án xem xét, công nhận hoặc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch, làm phát sinh thêm thời gian, chi phí và ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.

Thứ tư, làm phát sinh nhiều hệ lụy trong các giao dịch tiếp theo. Khi chưa được sang tên hợp pháp, người nhận chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng lại, thế chấp, tặng cho hoặc để thừa kế quyền sử dụng đất. Điều này làm hạn chế khả năng khai thác giá trị của tài sản và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý trong quá trình sử dụng đất.

Giấy mua bán đất viết tay có thể được công nhận trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật, tuy nhiên vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Việc tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng là giải pháp tốt nhất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời về các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai, Quý khách hàng có thể liên hệ Văn phòng Luật sư Royal để được đội ngũ luật sư đồng hành và đưa ra giải pháp phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

Mọi thông tin yêu cầu tư vấn vui lòng liên hệ:

⚖️ VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ROYAL – Royal law firm

📩Email: info@royallaw.vn

🌏 Website: https://royallaw.vn/

☎️ Hotline: 0989 337 688

Văn phòng Hà Nội:

☎️Điện thoại: (84-24) 3512 2931

🏢Địa chỉ: Tầng 6, Tòa nhà New SkyLine, KĐT Văn Quán, đường Nguyễn Khuyến, phường Hà Đông, thành phố Hà Nội.

Văn phòng thành phố Hồ Chí Minh:

☎️ Điện thoại: (84-28) 2213 5775

🏢Địa chỉ: Lầu 4, tòa nhà Halo Building, số 10 Phan Đình Giót, phường Tân Sơn Hòa, thành phố Hồ Chí Minh.