CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THỪA KẾ BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2026: RỦI RO TỪ BẢNG GIÁ ĐẤT MỚI VÀ CHIẾN LƯỢC GIAO DỊCH AN TOÀN

Việc Luật Đất đai 2024 bãi bỏ khung giá đất và chính thức áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường đã tạo ra những thay đổi căn bản trong hoạt động giao dịch bất động sản. Đến thời điểm năm 2026, khi các địa phương đã đồng bộ dữ liệu và áp dụng triệt để bảng giá đất mới, các thói quen giao dịch cũ không những không còn tác dụng mà còn đẩy các bên vào những rủi ro pháp lý vô cùng nghiêm trọng.

Từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng và tư vấn thủ tục thuế, Văn phòng Luật sư Royal chỉ ra những rủi ro trọng tâm và đề xuất các giải pháp pháp lý để các bên tham gia giao dịch tự bảo vệ tài sản của mình.

1. Hệ lụy pháp lý từ việc khai thấp giá trị chuyển nhượng

Trong nhiều năm qua, các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng bất động sản thường có thỏa thuận lập hai loại hợp đồng. Một hợp đồng tay ghi đúng giá trị giao dịch thực tế và một hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn (thường chỉ bằng mức giá nhà nước quy định) nhằm mục đích giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân 2% và lệ phí trước bạ 0,5% phải nộp.

Hiện nay, căn cứ Điều 158 Luật Đất đai 2024, nguyên tắc định giá đất đã hoàn toàn tuân theo cơ chế thị trường. Đáng chú ý hơn, cơ quan thuế hiện đã liên thông cơ sở dữ liệu với hệ thống công chứng và hệ thống ngân hàng. Việc kê khai giá trị hợp đồng thấp hơn thực tế sẽ đối mặt với hai chế tài pháp lý khắt khe:

Thứ nhất, rủi ro truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế: Theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 và Luật Quản lý thuế, hành vi cố ý khai sai giá trị chuyển nhượng để giảm số thuế phải nộp là hành vi vi phạm pháp luật. Khi cơ quan thuế phối hợp với cơ quan công an kiểm tra luồng tiền giao dịch qua tài khoản ngân hàng và phát hiện sự chênh lệch lớn so với hợp đồng công chứng, hồ sơ sẽ bị chuyển sang cơ quan cảnh sát điều tra. Người bán sẽ đối diện với nguy cơ khởi tố hình sự, truy thu thuế và phạt tiền với mức rất cao.

Thứ hai, rủi ro hợp đồng bị tuyên vô hiệu: Đây là tranh chấp dân sự phát sinh rất phổ biến mà chúng tôi đang giải quyết. Căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng ghi giá thấp hơn thực tế là giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Khi thị trường bất động sản biến động hoặc phát sinh mâu thuẫn về việc bàn giao nhà đất, một bên hoàn toàn có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Hậu quả pháp lý là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Lúc này, bên mua sẽ chịu thiệt hại nặng nề nhất vì rất khó chứng minh và đòi lại phần tiền chênh lệch đã thanh toán ngoài hợp đồng công chứng.

2. Gánh nặng tài chính đối với giao dịch thừa kế và tặng cho

Bên cạnh giao dịch chuyển nhượng, các trường hợp nhận thừa kế và nhận tặng cho bất động sản cũng chịu tác động trực tiếp từ việc điều chỉnh bảng giá đất.

Căn cứ quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản phải chịu mức thuế suất 10% trên phần giá trị tài sản vượt quá 10 triệu đồng. Trước đây, do giá đất nhà nước quy định thấp nên khoản thuế này không quá lớn. Tuy nhiên, khi áp dụng bảng giá đất mới năm 2026, giá trị tính thuế của một bất động sản có thể tăng lên gấp nhiều lần, dẫn đến số tiền thuế 10% phải nộp trở thành một gánh nặng tài chính khổng lồ đối với người nhận tài sản. Thậm chí, nhiều trường hợp người dân không thể hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ vì không có khả năng nộp thuế.

Cần lưu ý, Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định miễn thuế cho các trường hợp chuyển dịch tài sản giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng trực tiếp (như vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau). Tuy nhiên, các giao dịch tặng cho hoặc thừa kế giữa anh chị em vợ/chồng, hoặc giữa cô dì chú bác với cháu họ vẫn phải chịu mức thuế 10% này. Việc xác định đúng đối tượng và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh quan hệ nhân thân là yếu tố quyết định để hợp pháp hóa việc miễn thuế.

3. Giải pháp phòng ngừa và bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên

Để quá trình chuyển dịch tài sản diễn ra an toàn, tuân thủ pháp luật và không bị gián đoạn, Văn phòng Luật sư Royal khuyến nghị khách hàng áp dụng các nguyên tắc pháp lý sau đây:

Đảm bảo tính đồng nhất về giá trị giao dịch: Các bên bắt buộc phải ghi nhận chính xác giá trị mua bán thực tế vào hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Toàn bộ quá trình thanh toán tiền mua nhà đất nên được thực hiện qua phương thức chuyển khoản ngân hàng. Nội dung chuyển tiền cần ghi rõ mục đích thanh toán cho hợp đồng chuyển nhượng cụ thể, tạo thành chuỗi chứng cứ khép kín bảo vệ quyền lợi của bên mua nếu có tranh chấp xảy ra.

Thiết lập các điều khoản ràng buộc trong Hợp đồng đặt cọc: Hợp đồng đặt cọc không chỉ là thỏa thuận giữ chỗ mà phải là khung pháp lý dự liệu mọi rủi ro về thuế. Khi soạn thảo hợp đồng đặt cọc, các bên cần dự tính trước các khoản thuế, phí phải nộp dựa trên bảng giá đất hiện hành tại địa phương. Đặc biệt, cần bổ sung điều khoản quy định rõ trách nhiệm xử lý phần chi phí phát sinh trong trường hợp cơ quan thuế ấn định lại giá tính thuế cao hơn giá trị hợp đồng, tránh tình trạng hồ sơ bị đình trệ do các bên đùn đẩy trách nhiệm nộp tiền.

Hoạch định phương án phân chia tài sản gia đình: Đối với việc chuyển giao tài sản trong nội bộ gia đình, người dân cần chủ động thực hiện sớm và lựa chọn hình thức phù hợp giữa việc lập di chúc thừa kế hay lập hợp đồng tặng cho. Việc tư vấn pháp lý từ luật sư sẽ giúp gia đình chuẩn bị đúng các trích lục khai sinh, giấy tờ hộ tịch để chứng minh quan hệ nhân thân, qua đó tận dụng tối đa quyền lợi miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Việc tuân thủ các quy định mới về giá đất và thuế bất động sản không chỉ là nghĩa vụ công dân mà còn là phương thức duy nhất để bảo vệ khối tài sản có giá trị lớn khỏi những rủi ro tranh chấp và hình sự hóa.

Văn phòng Luật sư Royal với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm thực tiễn trong lĩnh vực đất đai và hợp đồng, luôn sẵn sàng đồng hành cùng quý khách hàng. Chúng tôi trực tiếp tham gia thẩm định hồ sơ pháp lý, soạn thảo các thỏa thuận giao dịch khắt khe và đại diện giải quyết mọi vướng mắc phát sinh trong quá trình cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo tối đa sự an toàn và hiệu quả cho khách hàng.

Mọi thông tin yêu cầu tư vấn vui lòng liên hệ:

⚖️ VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ROYAL – Royal law firm

📩Email: info@royallaw.vn

🌏 Website: https://royallaw.vn/

☎️ Hotline: 0989 337 688

Văn phòng Hà Nội:

☎️Điện thoại: (84-24) 3512 2931

🏢Địa chỉ: Tầng 8, P.802 tòa nhà HH2 Bắc Hà, số 15 phố Tố Hữu, phường Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.

Văn phòng thành phố Hồ Chí Minh:

☎️ Điện thoại: (84-28) 2213 5775

🏢Địa chỉ: Lầu 4, tòa nhà Halo Building, số 10 Phan Đình Giót, phường Tân Sơn Hòa, thành phố Hồ Chí Minh.