THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THI HÀNH ÁN THẤP HƠN GIÁ THỰC TẾ

Ngày đăng: 25-11-2025

Trong hoạt động thi hành án dân sự (THADS), thẩm định giá tài sản kê biên là một bước quan trọng nhằm đảm bảo quyền lợi cho người được thi hành án và xử lý nợ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều vụ việc xảy ra tình trạng thẩm định giá thấp hơn so với giá thị trường, dẫn đến giá khởi điểm thấp gây tổn hại trực tiếp cho người phải thi hành án. Vậy giải quyết thế nào khi việc thẩm định giá không đúng giá thực tế trong bán đấu giá tài sản thi hành án?

Thẩm định giá là gì?

Theo khoản 16 Điều 4 Luật Giá 2023,

“Thẩm định giá là hoạt động tư vấn xác định giá trị của tài sản thẩm định giá tại một địa điểm, thời điểm, phục vụ cho mục đích nhất định do doanh nghiệp thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam”

Trong THADS, thẩm định giá được thực hiện bởi các tổ chức có chức năng để xác định giá trị tài sản kê biên, làm cơ sở xác định giá khởi điểm bán đấu giá. Chứng thư thẩm định giá do tổ chức thẩm định lập phải đảm bảo tính chính xác, phản ánh giá trị thực tế của tài sản tại thời điểm lập chứng thư.

Giá khởi điểm để bán đấu giá được xác định như thế nào?

Căn cứ tại Điều 98 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014) quy định: Ngay khi kê biên tài sản thì đương sự có quyền thỏa thuận được về giá sau đó Chấp hành viên lập biên bản thỏa thuận và giá đó sẽ làm giá khởi điểm bán đấu giá. Trường hợp đương sự không thỏa thuận được giá trong thời hạn 05 ngày làm việc Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có tài sản kê biên.

Bên cạnh đó, tại Khoản 6 Điều 7 Thông tư 07/2022/TT-BTC quy định:

“Giá khởi điểm để bán đấu giá hoặc bán thỏa thuận được xác định không thấp hơn giá thị trường hoặc giá do tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định.”

Như vậy, giá khởi điểm để bán đấu giá sẽ do đương sự thỏa thuận, trường hợp không thỏa thuận được thì giá khởi điểm sẽ do tổ chức thẩm định giá xác định. Giá khởi điểm để bán đấu giá phải phản ánh giá thị trường, đảm bảo rằng người phải thi hành án nhận được số tiền tối thiểu tương ứng với giá trị thực của tài sản. Trong trường hợp giá do tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định thấp hơn giá thị trường thì giá khởi điểm vẫn có thể bán theo giá thẩm định.

Phương án giải quyết khi thẩm định giá tài sản không đúng giá thực tế

Căn cứ tại khoản 8 Điều 2 Thông tư 11/2016/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC Trong trường hợp đương sự không đồng ý‎ với giá thẩm định tài sản kê biên đương sự có quyền yêu cầu thẩm định lại giá, cụ thể:

“Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được kết quả thẩm định giá, Chấp hành viên thông báo cho đương sự quyền yêu cầu định giá lại theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 99 Luật Thi hành án dân sự.”

Đồng thời, điểm b khoản 1 Điều 99 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) quy định như sau: “Đương sự có yêu cầu định giá lại trước khi có thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản. Yêu cầu định giá lại chỉ được thực hiện một lần và chỉ được chấp nhận nếu đương sự có đơn yêu cầu trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo về kết quả thẩm định giá và phải nộp ngay tạm ứng chi phí định giá lại tài sản”. Kết quả giá thẩm định lại sẽ được dùng làm giá khởi điểm cho cuộc bán đấu giá tiếp theo, đảm bảo quyền lợi của đương sự.

Như vậy, theo quy định đương sự chỉ được yêu cầu định giá lại một lần và phải đủ các điều kiện quy định thì Chấp hành viên mới tiến hành trình tự thủ tục định giá lại và “Giá thẩm định lại được lấy làm giá khởi điểm để bán đấu giá…”. Tuy nhiên,, sau khi nhận được kết quả thẩm định lại giá tài sản, đương sự vẫn không đồng ý với giá đã thẩm định lại thì có quyền khiếu nại, khiếu kiện theo quy định.