QUY ĐỊNH MỚI VỀ PHÂN LÔ BÁN NỀN

QUY ĐỊNH MỚI VỀ PHÂN LÔ BÁN NỀN

“Phân lô bán nền” là một thuật ngữ quen thuộc trong thị trường bất động sản. Đây là một hình hình thức đầu tư kinh doanh phổ biến, giúp thu hồi vốn đầu tư nhanh, mang lại sự linh hoạt cho chủ đầu tư và người nhận chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, phản ánh từ thực tiễn cho thấy hoạt động này ngày càng có sự biến tướng. Một loạt các dự án ma về phân lô bán nền trên khắp cả nước được báo chí đưa tin rầm rộ, nhiều người dân hoang mang mất tiền nhưng chưa có đất, tiêu biểu nhất là vụ việc lừa đảo của Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba khiến hàng ngàn bị hại điêu đứng.

Trước đây, phân lô bán nền đã được ràng buộc bởi các quy định pháp luật liên quan đến bất động sản. Tuy nhiên, các quy định này đã được điều chỉnh sau khi Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/08/2024.

1. Về định nghĩa phân lô bán nền

Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật Kinh doanh bất động sản) quy định về phân lô bán nền: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở”.

Như vậy, phân lô bán nền là một hình thức chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản. Đây cũng là một điểm mới so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

2.  Về siết các trường hợp không được phân lô bán nền

Theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP): Không được phép phân lô, bán nền trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Hiện tại, theo khoản 5 Điều 5, khoản 3 Điều 33, khoản 4 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 (Luật Nhà ở) quy định:

– Không được phép phân lô bán nền tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III và trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án.

– UBND cấp tỉnh quy định cụ thể các khu vực đủ điều kiện phân lô, bán nền trong phê duyệt dự án của dự án xây dựng nhà ở.

Trong đó, theo Nghị quyết 1210/2016/UBTVQH13 các loại đô thị đặc biệt, loại I, loại II và loại III bao gồm:

– 02 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh;

– 22 đô thị loại I bao gồm:

• 03 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ;
• 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên;
• 36 đô thị loại II bao gồm các thành phố thuộc tỉnh Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.

– 45 đô thị loại III bao gồm:

• 29 thành phố gồm Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
• 16 thị xã gồm Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Như vậy, quy định mới theo Luật Nhà ở sẽ hạn chế phân lô bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định trước đây.

Chủ đầu tư cần phải đảm bảo các điều kiện, yêu cầu được quy định tại Điều 31, Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản và khoản 4 Điều 39 Luật Nhà ở trước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản, cụ thể:

– Chủ đầu tư phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Chủ đầu tư phải có chấp thuận của Sở Xây dựng về việc quyền sử dụng đất đã đủ điều kiện chuyển nhượng.

– Chủ đầu tư phải hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định của Luật Đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 122, Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 (Luật Đất đai) các điều kiện nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước để thực hiện Dự án nhà ở thương mại được quy định như sau:

Một số điều kiện chung:

– Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm theo quy định của pháp luật về đầu tư.

– Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

– Không vi phạm pháp luật về đất đai, hoặc có vi phạm nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

Một số điều kiện để thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất:

– Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

– Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

– Dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai, hoặc thuộc trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất, nhưng nhà đầu tư không sử dụng ngân sách Nhà nước mà đề xuất phương án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thay vì đợi Nhà nước thu hồi đất để giao lại cho nhà đầu tư.

– Đã được UBND cấp tỉnh chấp thuận về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Dựa trên thực tiễn, nhu cầu đất nền luôn rất cao nhưng thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, “đẩy” giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường.

Chính vì vậy, để hạn chế các rủi ro khi tham gia vào thị trường bất động sản đòi hỏi các nhà đầu tư phải nắm được những kiến thức cơ bản, hoặc cần thiết các nhà đầu tư nên xây dựng thói quen tư vấn cùng với các công ty, văn phòng luật hoặc các đơn vị tư vấn bất động sản để bảo đảm giảm thiểu rủi ro cho các khoản đầu tư của mình.

Mọi thông tin yêu cầu tư vấn vui lòng liên hệ:

⚖️ VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ROYAL – Royal law firm

📩Email: vplsroyal@gmail.com

🌏 Website: https://royallaw.vn/

☎️ Hotline: 0989 337 688

Văn phòng Hà Nội:

☎️Điện thoại: (84-24) 3512 2931

🏢Địa chỉ: Tầng 8, P.802 tòa nhà HH2 Bắc Hà, số 15 phố Tố Hữu, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.

Văn phòng thành phố Hồ Chí Minh:

☎️ Điện thoại: (84-28) 2213 5775

🏢Địa chỉ: Lầu 4, tòa nhà Halo Building, số 10 Phan Đình Giót, phường 2, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh.