ĐÃ KÝ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO BÊN THỨ BA CÓ BỊ PHONG TỎA KHÔNG?
Chị Khánh Huyền (Ý Yên, Nam Định) hỏi:
“Trong trường hợp nguyên đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để phong tỏa quyền sử dụng đất thuộc quyền sử hữu của bị đơn nhằm bảo đảm thi hành án, nhưng bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho người thứ ba (hợp đồng đã công chứng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính), thì Tòa án có được ra quyết định áp dụng biện pháp phong tỏa tài sản trong trường hợp này không?”
Luật sư trả lời:
Căn cứ tại Điều 126 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:
“Điều 126. Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ
Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người có nghĩa vụ có tài sản và việc áp dụng biện pháp này là cần thiết để bảo đảm cho việc giải quyết vụ án hoặc việc thi hành án.”
Tại khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 (hết hiệu lực) quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Tuy nhiên kể từ ngày 01/8/2024 Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì không còn quy định quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào. Mặc dù không có quy định nhưng về nguyên tắc người sử dụng đất phải đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ khi có biến động theo quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
Như vậy, đối với trường hợp này của chị mặc dù bị đơn đã đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ ba (bên nhận chuyển nhượng), hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính tức chưa đăng ký biến động thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn. Do đó Tòa án vẫn được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
