HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA NHÀ, ĐẤT CÓ CẦN CÔNG CHỨNG KHÔNG?

Chị Trần Nguyệt Ánh (Đăk Lắk):

Để mở rộng diện tích đất của gia đình, được biết hàng xóm kế bên nhà tôi có nhu cầu bán đất và nhà phụ của họ, tôi có ý định mua. Sắp tới tôi sẽ đặt cọc và họ sẽ tiến hành hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượng sau 1 tháng. Vậy cho tôi hỏi, đặt cọc có cần làm hợp đồng không? Nếu có thì hợp đồng đặt cọc có cần công chứng, chứng thực không?

Luật sư trả lời:

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Mặt khác, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ những loại hợp đồng sau mới bắt buộc công chứng, chứng thực:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà, đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, cần xem xét theo Luật công chứng thì hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu. Và một hợp đồng, giao dịch khi qua công chứng thì sẽ được ghi nhận và bảo đảm về mặt nội dung, hình thức cũng như tính pháp lý của văn bản đó.

Vì vậy, trên phương diện là bên mua nhà, đất, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, cá nhân nên thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc.