GIẢI ĐÁP PHÁP LUẬT (PHẦN 2)
Câu 17: Pháp nhân cho pháp nhân khác vay tiền có đúng pháp luật không?
Ông Trần Minh Phong (Hải Châu, Đà Nẵng) hỏi: Luật sư cho tôi hỏi trường hợp 1 pháp nhân ở Việt Nam (pháp nhân này là Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài), hiện tại họ cho 1 pháp nhân khác ở nước ngoài vay tiền (pháp nhân nước ngoài này chính là Công ty mẹ). Vậy việc cho vay này có được pháp luật cho phép không? Nếu có thì có phải báo cáo với Ngân hàng Nhà nước không?
Tôi trân trọng cảm ơn.
Trả lời: Với câu hỏi của bạn, Luật sư có ý kiến tư vấn như sau:
Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2014 quy định :
“1. Tự do kinh doanh trong những ngành, nghề mà luật không cấm.
2. Tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; chủ động lựa chọn ngành, nghề, địa bàn, hình thức kinh doanh; chủ động điều chỉnh quy mô và ngành, nghề kinh doanh.”
Vậy, ngoài các hoạt động của nội bộ doanh nghiệp, trong phạm vi hoạt động của mình, doanh nghiệp được phép thực hiện các giao dịch liên quan đến hoạt động kinh doanh thu lợi nhuận. Ngành nghề mà doanh nghiệp lựa chọn không thuộc diện bị pháp luật cấm; đối với ngành nghề kinh doanh có điều kiện thì cần thực hiện các thủ tục xin cấp phép mới được phép kinh doanh.
Đối với hoạt động cho vay được coi là hoạt động kinh doanh chủ yếu của các Ngân hàng thương mại , nên nếu Doanh nghiệp không đăng ký Hoạt động kinh doanh của các Ngân hàng thương mại thì không được phép thực hiện hoạt động cho vay. Bên cạnh đó , công ty con cũng không được phép đầu tư, góp vốn ngược trở lại công ty mẹ. Vậy nên , có thể khẳng định rằng , pháp luật hiện hành không cho phép việc các doanh nghiệp cho vay lẫn nhau trừ khi doanh nghiệp cho vay có chức năng này thông qua đăng ký kinh doanh.
Câu 18: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Ông Nguyễn Xuân Ba (Phúc Thọ, Hà Nội) hỏi: Công ty tôi góp vốn thành lập công ty cổ phần mới, vốn góp là quyền sử dụng đất có thời hạn 50 năm. Kính nhờ luật sư tư vấn thủ tục về việc góp vốn này. Bên nhận vốn góp và bên giao có chịu các khoảng thuế phí nào không.
Trân trọng cảm ơn Luật sư.
Trả lời: Chào bạn, Luật sư tư vấn cho bạn như sau:
Thứ nhất, về các quy định và thủ tục việc góp vốn:
1.Khi tiến hành góp vốn, bạn cần xác định rõ mình có đáp ứng điều kiện về chủ thể và điều kiện mảnh đất dự định góp vốn theo quy định của pháp luật hay không.
Về điều kiện của quyền sử dụng đất được góp:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013);
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc bị đảm bảo thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
2.Hồ sơ đăng ký góp vốn gồm có:
- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất có công chứng.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013)
- Quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch của tỉnh, thành phố; có kế hoạch sử dụng đất hợp lý và người có quyền đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, Các khoản phí, lệ phí khi giao quyền sử dụng đất làm tài sản góp vốn:
1.Lệ phí trước bạ, theo khoản 1 Điều 36 Luật doanh nghiệp 2014 có quy định
“a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;”
2.Thuế thu nhập cá nhân: Tại điểm a khoản 17 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC cũng có quy định như sau:
“Tài sản của tổ chức, cá nhân đã nộp lệ phí trước bạ (trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn nộp theo chính sách hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền) sau đó chuyển cho tổ chức, cá nhân khác đăng ký quyền sở hữu, sử dụng thì không phải nộp lệ phí trước bạ trong những trường hợp sau đây:
a) Tổ chức, cá nhân, xã viên hợp tác xã góp vốn bằng tài sản vào doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã; Doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã giải thể hoặc phân chia hoặc rút vốn trả lại cho tổ chức, cá nhân bằng chính tài sản do tổ chức, cá nhân đã góp vốn trước đây…”
Vậy, khi bạn dùng giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn vào công ty sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Câu 19: Thủ tục rút vốn cổ đông công ty cổ phần
Chị Ngô Thùy Trang (Hoàn Kiếm, Hà Nội) hỏi: Tôi xin được hỏi và nhờ luật sư tư vấn về thủ tục rút vốn khỏi công ty cổ phần trong trường hợp của tôi như sau: Công ty tôi góp vốn cổ đông thành lập từ tháng 11/2014 lúc đầu có 3 thành viên làm cổ đông sáng lập. Đến tháng 5/2016 tôi tham gia góp vốn cổ đông vào công ty với hình thức mua lại cổ phần của 1 cổ đông sáng lập và tôi nắm giữ 30% cổ đông của công ty ( vốn điều lệ của công ty 1.900.000.000, tôi góp 500 triệu). Do công ty tôi góp vốn là công ty của em dể nên khi góp vốn tôi chủ quan không lập phiếu thu số tiền mặt tôi góp vốn, tôi được kế toán hướng dẫn ký vào những biên bản họp đại hội cổ đông, biên bản chuyển nhượng cổ phần. Từ đó đến nay tôi không được nhận bất cứ một thức giấy tờ và thông tin về phần cổ đông của tôi trong công ty, đến nay công ty làm ăn không thuận lợi kinh tế khó khăn, vốn lưu động không có, giám đốc công ty tự ý vay mượn không thông qua cổ đông và cũng chưa một lần họp bàn cổ đông trong công ty. Nay với trường hợp của tôi như vậy tôi có thể rút vốn đã góp vào công ty hay không và tôi phải làm gì và bắt đầu từ đâu, tôi cũng rất hoang mang và lo lắng không biết phải làm gì trước nguy cơ phá sản của công ty, nếu công ty phá sản thì trách nhiệm của từng thành viên như thế nào, giám đốc lợi dụng vốn để chi tiêu cá nhân không có định mức thì bị sử lý ra làm sao. Vậy tôi gửi thư này tha thiết kính mong luật sư hay giúp đỡ tư vấn cho tôi căn kẽ từng bước để tôi hiêu và sử lý tình huống được đúng đắn. tôi xin trân thành cảm ơn sự nhiệt tình giúp đỡ của luật sư.
Trân trọng cảm ơn Luật sư./.
Trả lời: Mỗi loại cổ phần cùng loại tạo cho người sở hữu nó những quyền và nghĩa vụ khác nhau. Cổ đông có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 119 và khoản 1 Điều 126 của Luật này.
Luật Doanh nghiệp 2014 tại Điều 119 Cổ phần phổ thông của cổ đông sáng lập khoản 4 quy định:
4. Các hạn chế đối với cổ phần phổ thông của cổ đông sáng lập được bãi bỏ sau thời hạn 03 năm, kể từ ngày công ty được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Các hạn chế của quy định này không áp dụng đối với cổ phần mà cổ đông sáng lập có thêm sau khi đăng ký thành lập doanh nghiệp và cổ phần mà cổ đông sáng lập chuyển nhượng cho người khác không phải là cổ đông sáng lập của công ty.
Điều 115 Luật Doanh nghiệp 2014 quy định nghĩa vụ của cổ đông phổ thông không được rút vốn đã góp bằng cổ phần phổ thông ra khỏi công ty dưới mọi hình thức trừ trường hợp được công ty và người khác mua lại cổ phần. Như vậy, căn cứ vào quy định nêu trên thì bạn là cổ đông phổ thông thì bạn có thể rút vốn ra khỏi công ty cổ phần bằng hình thức chuyển nhượng cổ phần cho người khác bằng việc đề nghị công ty mua lại cổ phần và người khác mua lại cổ phần.
Câu 20: Đất quy hoạch
Anh Đinh Văn Tiến (Hạ Long, Quảng Ninh) hỏi: Chào Luật sư. Mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi có 1 mảnh đất thuộc diện quy hoạch thương mại dịch vụ. Có chủ trương giao cho doanh nghiệp nhưng từ 2003 đến nay doanh nghiệp không có tác động hay bồi thường. Tôi đã đổi sổ mới và điều chỉnh lại diện tích có tọa độ. Nay tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thương mại theo đúng chủ trương quy hoạch có được không ạ. Cám ơn Luật sư.
Trả lời: Trường hợp bạn đang muốn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử đụng đất thì cần xác định rằng có thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không. Cụ thể, khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”
Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép, bạn nộp hồ sơ gửi đến phòng tài nguyên và môi trường. Hồ sơ gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng.
Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định cơ quan quản lý đất đai căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, cần phải xác định đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm về chuyển đổi về đất đất thương mại do UBND cấp huyện phê duyệt hay chưa.
Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, thì phòng tài nguyên môi trường sẽ gửi thông báo cho người sử dụng đất biết về việc không được chuyển mục đích sử dụng đất do không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
Câu 21: Xác nhận ranh giới đất của chủ đất liền kề
Ông Lê Minh Quân (Quận 10, Tp.HCM) hỏi: Chào Luật sư!
Nhà hàng xóm tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2006, diện tích đất lấn chiếm lên đất nhà tôi. Trước đó nhân lúc gia đình tôi không ở nhà đã nhờ người đo đạc diện tích đất nhưng không hề có gia đình tôi ký hay xác nhận về bản mô tả hiện trạng ranh giới đất.
Tôi có tham khảo quy định pháp luật thì thấy Quyết định 08/2008/QĐ-BTNMT về Quy phạm thành lập lập bản đồ địa chính tỷ lệ 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 và 1:10000 do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành có quy định về việc trong bản mô tả hiện trạng ranh giới đất thì phải có chữ ký, xác nhận của người sử dụng đất liền kề.
Nhưng trước đó không có văn bản nào quy định về việc phải có chữ ký, xác nhận này.
Vậy tôi muốn khởi kiện việc thủ tục cấp giấy chứng nhận cho nhà hàng xóm là sai vì không có chữ ký, xác nhận của tôi trong bản mô tả hiện trạng ranh giới đất được không?
Có văn bản quy định về vấn đề này trước năm 2006 không ạ?
Cảm ơn Luật sư.
Trả lời: Theo quy định tại Điểm 3.6 Khoản 3 Mục I Thông tư 29/2004/TT-BTNMT 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và môi trường(thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang có hiệu lực áp dụng) hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận không được buộc người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề quy định như sau: “Ranh giới thửa đất được xác định khi lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định như sau:
a) Trường hợp thửa đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai mà trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề thì cơ quan tài nguyên và môi trường trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có và trích sao hồ sơ gửi cho người sử dụng đất và những người sử dụng đất liền kề biết. Sau mười ngày kể từ ngày nhận được trích sao hồ sơ, nếu người nhận không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đường ranh giới thửa đất trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã có là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
b) Trường hợp thửa đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai hoặc có một trong các loại giấy tờ đó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề thì khi đo vẽ bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc dựa vào tình hình sử dụng đất cụ thể, ý kiến của những người sử dụng đất liền kề để xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả về ranh giới thửa đất và gửi cho những người sử dụng đất có chung ranh giới thửa đất. Sau mười ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả, nếu người nhận được bản mô tả không có đơn tranh chấp về ranh giới thửa đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề như đã xác định trên bản mô tả.
c) Các cơ quan có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính và giải quyết thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được buộc người làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lấy xác nhận của người sử dụng đất liền kề. Trong trường hợp người sử dụng đất của các thửa đất liền kề vắng mặt dài ngày thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương và địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau một tháng kể từ ngày thông báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người sử dụng đất liền kề thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã lập.
d) Mọi trường hợp có đơn tranh chấp về đất đai thì phải giải quyết xong tranh chấp đó theo quy định của pháp luật về đất đai trước khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo kết quả giải quyết tranh chấp đó.”
Do đó, với trường hợp của bạn, nếu gia đình bạn không ký giáp ranh thì sẽ không có đủ giấy tờ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên hiện bạn không đồng ý về ranh giới thửa đất (tức có tranh chấp, mâu thuẫn) và không ký giáp ranh nên theo quy định trên nên để đánh giá về việc cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ cho hàng xóm này là đúng hai sai, chúng tôi xin chia thành ahi trường hợp sau:
+Nếu đơn vị đo đac “xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý” thì việc cấp sổ đỏ này là đúng.
+Nếu không xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền. Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho người hàng xóm này của cơ quan nhà nước là không phù hợp với quy định vì không theo trình tự, thủ tục đã nêu trên.
Do đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra ba yếu tố là: tính ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp để xem xét cấp giấy cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ. Yếu tố không có tranh chấp được thể hiện thông qua việc các hộ gia đình, cá nhân sinh sống xung quanh diện tích đất đó ký giáp ranh xác nhận không có tranh chấp và tính đến thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy không có đơn tranh chấp.Nhưng nếu hộ gia đình kia có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai thì việc xin chữ ký giáp ranh từ gia đình quý khách là sự không cần thiết.
Lý do bạn đưa ra là nhà hàng xóm đã lấn chiếm đất của nhà bạn mà không có ý kiến ký giáp ranh khi thực hiện thủ tục cấp giấy CNQSD đất. Bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc điểm d khoản 2 Điều 106 là “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”. Vì vậy cần phải tuân thủ theo quy định tại khoản 4 Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP :“Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;
b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này;
d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;
đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại."
Theo như những gì bạn cung cấp thì vụ việc của bạn thuộc trường hợp tranh chấp đất đai vì thế để cơ quan thanh tra có thẩm quyền về xác minh bạn cần gửi đơn lên Uỷ ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Như vậy việc có thu hổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không sẽ phụ thuộc vào kết quả thanh tra xác minh.
Câu 22: Đất thổ cư có được phép đào ao không?
Ông Trần Văn Năm (Sóc Sơn, Hà Nội) hỏi: Xin Chào luật sư, nhà tôi có thửa đất ở nông thôn có được phép đào ao không? Vì nhà tôi có xây nhà còn thừa đất nên nhà tôi đã đào ao phần đất còn lại 400m2 thì đào ao 200m2.
Xin cảm ơn Luật sư!
Trả lời: Về nguyên tắc thì người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích. Muốn sử dụng đất sang mục đích khác thì phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Nếu sử dụng đất sai mục đích thì sẽ bị xử phạt hành chính, thậm chí có thể bị thu hồi đất. Cụ thể luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
" Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Câu 23: Trường hợp ly hôn vắng mặt thì phải như thế nào?
Anh Chu Quang Minh (Đồ Sơn, Hải Phòng) hỏi:
Tôi có câu hỏi mong luật sư giúp đỡ.
Tôi và vợ tôi kết hôn năm tháng 5/2015 và đã có 1 con chung. Vợ tôi quê ở miền trung, Vợ tôi muốn tôi về sống tại miền chung quê vợ, còn tôi muốn sống ở miền bắc, hai bên không đồng thuận vợ tôi đã bỏ về quê ở miền trung sống từ tháng 12 năm 2015. Ban đầu 2 bên vẫn liên lạc, sau thưa dần và hai bên cắt liên lạc từ tháng 3 năm 2017. Tháng 4/2017 Vợ tôi đòi ly hôn nhưng tôi thương đứa con nhỏ nên tôi chưa nhất trí.
Đến tháng 6/2018 tôi có về quê vợ thăm con và thăm gia đình vợ, nhưng khi tôi vào tới nơi Ông bà ngoại ( Bố mẹ vợ tôi) và vợ tôi không cho tôi vào nhà và coi như tôi là người dưng không tiếp xúc, nói chuyện gì cả, tôi nói chuyện với ông bà và vợ tôi nhưng họ không tiếp xúc, không nói chuyện ( nói chung là họ coi thường tôi, coi tôi như người dưng) tôi đã bỏ về miền Bắc. Khi về Bắc tôi đã gọi điện hỏi vợ tôi, và gia đình vợ để hỏi ý kiến và làm thủ tục ly hôn, nhưng không ai nghe máy, tôi đã gọi mấy chục cuộc gọi nhưng không ai bắt máy.
Nay tôi muốn hỏi luật sư là tôi muốn ly hôn với vợ tôi thì tôi phải làm như thế nào ? từ thủ tục ra sao ?
Mong Luật sự giải đáp.
Xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Trả lời: Luật sư trả lời bạn như sau:
theo quy định tại Điều 51 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014: Vợ, chồng hoặc cả hai người có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết ly hôn.
Quy định này có nghĩa là vợ, chồng có quyền ly hôn đơn phương, tự mình chuẩn bi giấy tờ để làm thủ tục ly hôn mà không cần người kia đồng ý. Hoặc cả 2 vợ chồng cùng đồng thuận ly hôn thì goi là thuận tình ly hôn.
Trong vụ việc của bạn muốn ly hôn thì bạn làm thủ tục ly hôn đơn phương và cần làm các thủ tục sau:
1. Chuẩn bị đơn khởi kiện ly hôn: có thể viết tay hoặc đánh máy, nếu không biết mẫu thì có thể lên tòa xin.
2. Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn bản chính.
3. Sổ hộ khẩu bản sao công chứng/chứng thứng
4. Chứng minh nhân dân cả 2 vợ chồng bản sao công chứng, nếu không có của vợ thì của chồng là được.
5. Giấy khai sinh của con
Nộp hồ sơ tại tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi đăng ký hộ khẩu thường trú (trường hợp của ạn thì hai vợ chồng đăng ký cư trú cùng chỗ.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Luật sư,các vấn đề thắc mắc bạn tiếp tục gửi câu hỏi về cho Luật sư.
Câu 24: Thừa kế tài sản
Anh Huỳnh Văn Phi (Tịnh Biên, An Giang) hỏi: Cha mẹ tôi có 8 người con, 3 trai, 5 gái. Cha mẹ tôi có 100000 m2 đất( ruộng vườn) và 500000000 trong ngân hàng. Cha mẹ tôi có chia cho các anh chị em tôi mỗi người 6000m2. Tôi là con út ở chung với cha mẹ. Cha tôi có nói chia cho rồi phần còn lại ai nuôi cha mẹ sẽ hưởng. Nay cha tôi mất không để lại di chúc. Vậy tôi cần phải làm những thủ tục gì để hưởng quyền thừa kế 5000000000 và phần đất còn lại ?
Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì trước khi bố mẹ bạn chết thì có để lại di chúc miệng dặn dò chia phần tài sản chưa chia cho bạn.
Theo quy định của pháp luật tại Điều 629 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:
“Điều 629. Di chúc miệng
1. Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng.
2. Sau 03 tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị hủy bỏ.”
Tuy nhiên di chúc được coi là hợp pháp được quy định tại Khoản 5 Điều 630 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
"Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.”
Như vậy sau khi bố mẹ bạn để lại di chúc bằng miệng thì những người làm chứng phải ghi chép lại và cùng nhau ký tên. Trong thời hạn năm ngày bố mẹ bạn để lại di chúc bằng miệng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.
Trường hợp di chúc bố mẹ bạn để lại không hợp pháp theo quy định của pháp luật, trường hợp này thì di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật. Theo Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 thì:
“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”
Như vậy, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất sẽ bao gồm tất cả các anh chị em ruột của bạn và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất khác (nếu có). Mỗi người sẽ được hưởng một phần bằng nhau. Tại Điều 57 Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng văn bảnkhai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản:
“1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.
2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu côngchứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó….”
Như vậy nếu văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế phải được thực hiện thủ tục công chứng hợp pháp và có nội dung như bạn cung cấp thì mới đúng pháp luật. Theo quy định tại Điều 620 Bộ luật dân sự năm 2015, việc từ chối nhận di sản được quy định như sau:
“1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.
2. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản để biết.
3. Việc từ chối nhận di sản phải được thể hiện trước thời điểm phân chia di sản.”
Như vậy, nếu bạn và anh chị em của bạn có thể lập văn bản từ chối nhận di sản thừa kế như khoản 2 Điều 620 Bộ Luật Dân sự 2015(nếu di chúc miệng không hợp pháp) để nhường quyền thừa kế cho bạn thì mọi giấy tờ về nhà đất đều đứng tên chỉ riêng bạn và bạn có quyền lĩnh số tiền mà bạn đã nêu.
Đăng bởi Admin.
